Покупка недвижимости в Румынии: пошаговый алгоритм приобретения для иностранцев

Покупка недвижимости в Румынии – это возможность совершить выгодное вложение капитала и обрести собственное жилье в стране Евросоюза. Иностранный подданный имеет шанс приобрести жилье в Румынии на тех же правах, что и коренные граждане. Недвижимость в Румынии дает возможность ее обладателю обосноваться в стране с комфортным климатом, удачным географическим положением и динамично развивающейся экономикой. Условия покупки недвижимости в Румынии иностранцами не предусматривают льгот на получение вида на жительство и гражданства.

Особенности румынского рынка недвижимости

Рынок недвижимости Румынии многообразен, и с начала 2021 года наблюдается активный его рост – почти на 10% увеличилось количество продаж по сравнению с предыдущим годом.

Основную часть общего рынка жилой румынской недвижимости представляют многоквартирные дома, большинство из которых были выстроены в 70-80хх годах двадцатого века. Они характеризуются компактными размерами помещений, устаревшими системами коммуникаций и высокими затратами на энергообеспечение. С 2004-2005 годов и по данный момент в Румынии наблюдается активное строительство современных многоэтажных жилых домов в спальных районах крупных городов.

Черноморское побережье Румынии застроено, в основном, 2-3 уровневыми коттеджами и квартирными домами высотой до 7-8 этажей. В горных и лесных регионах страны преобладают коттеджи и шале, встречаются исторические постройки замкового типа.

Какую недвижимость можно купить иностранцам?

Правительство Румынии не ограничивает прав и возможностей для россиян, украинцев и других жителей стран СНГ при покупке жилой недвижимости. Иностранцы могут приобретать квартиры и дома на таких же условиях, как и местное население. Однако покупка земельных участков иностранцами-физическими лицами находится в государстве под запретом. При оформлении сделки на коттедж или шале регистрируется право собственности только на строение, тогда как участок земли не закрепляется за новым владельцем, а лишь предоставляется ему в пользование на период владения дома. Приобрести в собственность землю имеют право фирмы/компании, зарегистрированные иностранцами на территории Румынии.

Цены на недвижимость в разных регионах Румынии: у моря, в горах, в крупных городах

Стоимость квадратного метра недвижимости в Румынии варьируется в зависимости от места расположения объекта и периода его постройки. Самые дорогие варианты — это апартаменты в центральных районах крупных городов, дома на черноморском побережье и исторические особняки/замки.

Цены за квадратный метр коттеджей и квартир у моря начинаются от 700 евро и зависят от уровня инфраструктуры конкретного курорта. Самыми дорогостоящими в плане покупки жилья черноморскими курортами считаются Мамая и Мангалия – цены за 1 кв.м достигают 1300-1500 евро, средний уровень цен наблюдается на курортах Эйфория, Олимп, Констанца.

Стоимость квадратного метра апартаментов, студий и шале в горных регионах также зависит от близости к развитым горнолыжным курортам. Так за метр жилья в районе Пояна Брашов необходимо заплатить от 1000 до 1200 евро, на курортах Синая и Предял – от 900 до 1100 евро.

Среди румынских мегаполисов первенство по ценам покупки удерживает столица: квартира для семьи в хорошем районе Бухареста площадью около 80 кв.м с двумя спальнями будет стоить около 150 тысяч евро. Цены городского столичного жилья во многом зависят от его «возраста»: квадратный метр площади квартир и апартаментов, строившихся до конца двадцатого века, на 15-20% дешевле новостроек. Дом площадью 120-150 кв.м в пригороде Бухареста обойдется в 200-250 тысяч евро.

В крупных городах (Галац, Яссы, Клуж-Напока, Тимишоара) стоимость метра жилой площади новостроя составит 1200-1400 евро, цены вторичного жилья стартуют от 800-850 евро за квадратный метр.

Ипотечные кредиты для нерезидентов

В зависимости от условий каждого конкретного румынского банка, правила ипотечного кредитования могут варьироваться. Большинство банков Румынии выдает кредиты иностранцам-обладателям статуса временного либо постоянного резидента. Однако несколько румынских банков работают с нерезидентами при условии подтверждения стабильности доходов в стране происхождения. В этом случае нерезидент имеет право оформить ипотеку на покупку жилья в Румынии в среднем на 35 лет с первоначальным взносом не менее 30% стоимости объекта. При этом проверка регулярного заработка и платежеспособности претендента будет проводиться крайне скрупулезно кредитный менеджером банка.

Порядок приобретения недвижимости

Процедура выбора и покупки жилья в Румынии достаточно проста, прозрачна и очень сходна с принятым порядком приобретения недвижимости в РФ, Украине и других странах СНГ. Важным аспектом при выборе объекта недвижимости в Румынии является его ликвидность, то есть возможность выгодно продать его впоследствии.

Поиск и выбор недвижимости

Поиск объекта для покупки можно осуществлять самостоятельно либо с помощью профессионального агентства. Для самостоятельного выбора варианта для покупки в Румынии существуют различные интернет-ресурсы. Сайты частных объявлений отличаются широким выбором, однако представленные на них дома и квартиры чаще всего предлагаются посредниками. Специализированные сайты по недвижимости более надежны для поиска и подбора объектов, поскольку продавцы официально проходят проверку, и вероятность обмана при покупке практически исключается.

Самым надежным способом найти подходящий вариант для покупки недвижимости является договор с риелторской фирмой, осуществляющей подбор объектов и сопровождающей сделку. Стоит заведомо удостовериться в надежной репутации агентства.

Прежде чем купить недвижимость в Румынии, необходимо изучить текущий рынок, сделать подборку приемлемых вариантов в соответствующей ценовой категории, исходя из следующих критериев: вид объекта (квартира, дом), площадь и количество комнат, расположение, период постройки, состояние, наличие мебели и техники и т.п. Планируя покупку, желательно приехать лично и осмотреть выбранный вариант, а также изучить документы на квартиру или дом.

Подписание договора и оплата

После того, как покупатель определился с выбором, и торги завершились, в присутствии нотариуса подписывается предварительный договор о намерениях и вносится задаток (как правило, размер задатка колеблется от 5 до 10% полной стоимости недвижимости). В предварительном договоре указываются технические характеристики объекта недвижимости, данные о его законном владельце и потенциальном покупателе, фиксируется полная стоимость, оговариваются сроки проведения сделки и освобождения квартиры/дома.

Следующим этапом становится подготовка к сделке и проверка документов на объект недвижимости, которая осуществляется нотариусом и длится до одного месяца. Для данной проверки владелец дома/квартиры обязан предоставить выписку из кадастрового реестра, подтверждение оплаты налогов и счетов за коммунальные услуги и прочие документы.

В оговоренный предварительным договором день совершается сделка по покупке недвижимости и перевод ее полной стоимости за вычетом уже внесенного задатка. Перевод средств может осуществляться несколькими способами – напрямую со счета покупателя на счет продавца либо покупателем на счет нотариуса, который затем перечислит необходимую сумму продавцу, учитывая свой гонорар. Оплата услуг нотариуса при покупке жилья в Румынии обычно составляет от 3 до 7% общей стоимости объекта.

Регистрация права собственности

После оформления договора купли-продажи у нотариуса новый владелец недвижимости обязан зарегистрировать право собственности в региональном управлении Кадастра Румынии по месту расположения объекта. Процедура регистрации в реестре Кадастра, как правило, длится до двух недель.

Права и обязанности

Условия покупки недвижимости в Румынии иностранцами не ограничивают в выборе объектов и не ущемляют в правах нерезидентов по сравнению с коренными гражданами. Иностранный покупатель проходит те же официальные процедуры, пользуется теми же информационными ресурсами и оплачивает те же пошлины, что и любой румын.

Чтобы купить недвижимость в Румынии, иностранец-нерезидент перед заключением сделки обязан получить налоговый идентификационный код. Заявление на его получение подается в региональный отдел Государственного Управления Финансами по месту расположения объекта недвижимости. Выдача идентификационного номера осуществляется в период от 5 до 10 рабочих дней. После совершения покупки новый владелец обязан предоставить копию договора владения недвижимостью в Налоговую службу Румынии.

Расходы на содержание

Коммунальные услуги и содержание жилья обходится средней румынской семье примерно в 24-25% от общего ежемесячного дохода.

Коммунальные платежи в Румынии принято оплачивать один раз в квартал. Суммарные расходы на городскую квартиру площадью 80 квадратных метров для семьи из трех человек обойдется в 130-140 евро в месяц. В данную сумму войдут затраты на электричество, отопление (по сезону), водоснабжение, вывоз мусора, обслуживание дома и придомовой территории, интернет и мобильную связь. В летний период при отсутствии отопления расходы составят 100-120 евро ежемесячно.

Один кубометр воды в Румынии в 2021 году стоит 4,5 румынских лея (около 0,8 евро), в общий счет за потребление воды также входит обслуживание канализации и водопроводных систем. Цена за 1 кВт электричества варьируется в зависимости от времени его использования, а также региона страны: от 0,14 до 0,74 румынских леев.

Налоги на покупку и содержание недвижимости

Регистрируя право собственности, покупатель румынской недвижимости обязан оплатить единоразовый налог в зависимости от стоимости и периода постройки объекта.

За квартиру (либо дом), построенную менее трех лет назад: 3%, если стоимость менее 200 тысяч румынских леев (40 400 евро), и 6 тысяч леев (около 1200 евро) плюс 2% от суммы, на которую дороже объект, чем указанные 200 тысяч, если стоимость более 200 000 леев.

За объект, выстроенный более трех лет назад, ценой меньше 200 тысяч румынских леев (40 400 евро), платится налог 2%. Если квартира/дом дороже 200 тысяч леев, налог составит 4 тысячи леев (около 810 евро) плюс 1% от суммы, на которую стоимость объекта превышает 200 000 леев.

Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,1% от ее полной стоимости, если площадь объекта менее 150 квадратных метров. Если площадь квартиры либо дома более 150 кв. м, то за каждый дополнительные 50 кв. м налог возрастает на 5%. Если новый владелец недвижимости сдает ее в аренду, он официально платит налог в размере 15% от полученного дохода ежегодно.